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房价成本论一套房子的真实成本到底是多少

日期:2019-5-28(原创文章,禁止转载)

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房价成本论 一套房子的真实成本到底是多少?

2008-12-05 12:18:00

来源:现代金报

 作者:周阳 

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建设一个楼盘究竟需要多少资金goodfeel,一套房子的真实成本到底又是多少?房价是否真的跌到了成本价?记者先后采访了多位房地产的业内人士,给广大的购房者细细算一笔账。   土地价格是最大的成本   “开发一

建设一个楼盘究竟需要多少资金goodfeel,一套房子的真实成本到底又是多少?房价是否真的跌到了成本价?记者先后采访了多位房地产的业内人士,给广大的购房者细细算一笔账。 

土地价格是较大的成本 

“开发一个楼盘的费用主要分为地价、建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费等四块费用,目前来看,费用较大的一块应该算是土地成本了。”宁波天启开启机构资深业内人士于峰军呼和浩特癫痫表示。他认为近两年拿地的开发商目前来看,基本没有多大利润可言。 

为了验证业内人士的说法,记者从宁波市国土资源局在去年12月份公布的一个土地出让数据来看天龙八部,某开发商在高新区以16000万元的价格拿到了一块21758平方米的土地,容积率为2.5。那么该房产公司拿到的出让地价接近3000元每平方,这里面已经包括了土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费等等所有款项。 

建筑成本每平方只要1000多元 

“多层的建筑安装成本一般在1000元每平方米以下,小高层的建筑安装成本在1200元每平方米,而高层的建筑成本一般在1500元每平方米左右。”宁波天启开启机构于峰军说。所以地价和房价的成本都可以非常清晰地算出来。“去年开始开工的楼盘goodfeel,购买钢筋、水泥等建筑材料基本上都是拿到了较高价格,所以建筑成本还要考虑30%左右的涨价幅度。”一位房地产界人士向记者表示。记者例举的这个楼盘,如果要建多层与小高层的住宅群,那么建安成本平均要在1300元每平方。这样土地加房屋的成本大概在4300元每平方。 

配套加营销费用占两成 

记者了解到,开发商在拿了地、造好房子以后,还需要建设很多配套设施。“配套建设费用,也是开发商成本的一部分,其中的收费项目有一两百项之遗传性癫痫病的医治方式都有哪些呢多。”一位不愿意透露姓名的开发商负责人说,这部分费用天龙八部,主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。这些费用大多为政府部门或指定单位收取,有较明确的收费标准。这些费用平摊到每平方米面积估计在500元左右。 

较后一块费用就是销售运营费了。某开发商介绍,这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、纳税等,一般不会超过商品房销售价格的10%。 

■声音 

开发商:开个楼盘年收益不到10% 

记者粗略地计算了下,高新区的这个楼盘,地价、建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费等四块费用总计5300元每平方。其中土地上的成本占到总成本的50%以上。如果开发商按照每平方米7000元的价格出售17173,获利大概是32%,但考虑到房产开发是一个周期达到3年的行业,平均每年的回报率只有10%左右。再考虑到开发商许多资金需要向银行支付利息,所以高新区该楼盘按照每平方米7000元开盘的话,每年的利润连10%也不到。 

对于房地产行业是暴利行情的说法,某开发商一高层向记者表示,这样的好日子以前可能出现过,因为那时候地价很便宜,几百元一平方,甚至有的土地几乎是等于白送,一个楼盘可能有100%,甚至200%的利润,但是房地产的暴利时代已经远去,近两年土地价格上涨了不少,现在开发商普遍的年利润率大概在20%癫痫治疗方法哪些好以下。&治疗癫痫大概费用是多少nbsp;

购房者:谁说开发商一定要赚钱? 

“我个人感觉宁波房价可能会出现两极分化的情况搜狗,好的楼盘可能会维持现在这个价格,而差的楼盘会出现大幅度下滑。”申银万国证券宁波大梁街营业部执业分析师石勇向记者表示。但是对于整个房地产市场,他还是趋于看淡,未来两年的年增长率可能在个位数。 

“谁规定了开发商就一定要赚钱的?世界上有哪个行业是只赚不赔的?”购房者李先生向记者表示了自己观点,对于宁波房屋的均价,他看到5000元每平方下,甚至不排除跌到4000元。也许很多楼盘的成本在6000元以上,在经过了多年疯涨的行情下,非常有可能出现亏损的现象。

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